Kupno mieszkania z rynku pierwotnego to na tyle poważna inwestycja, że nigdy nie powinna być przeprowadzana bez właściwego zabezpieczenia. Tyczy się to także (a może przede wszystkim) środków finansowych przeznaczonych na zakup nieruchomości. Ochronę tych pieniędzy zapewnia tak zwany rachunek powierniczy. Poniżej wyjaśniamy, czym jest, jakie są jego rodzaje i na czym tak naprawdę polega.
Co to jest rachunek powierniczy?
Na początek definicja. Otóż rachunek powierniczy to specjalny rachunek bankowy, który jest otwierany z myślą o pieniądzach, jakie klienci wpłacają deweloperom na zakup mieszkania.
Co ważne, jest to rachunek indywidualny, powiązany z konkretną inwestycją, nabywcą (bądź nabywcami) i deweloperem. Może one zostać założony z myślą o zakupie mieszkań, które są już budowane lub pozostają w sferze planów (tak zwana „dziura w ziemi”).
Rodzaje rachunków powierniczych – otwarte i zamknięte
Kontrolę nad pieniędzmi sprawują banki. To one decydują, kiedy i na jakich zasadach zostaną wypłacone środki. Wiele zależy tu od tego, czy uruchomiony zostanie rachunek otwarty, czy zamknięty. Poniżej przedstawiamy podstawowe różnice między nimi.
Zamknięty rachunek powierniczy
Jest to zazwyczaj opcja mniej korzystna dla deweloperów. Dlaczego? Ponieważ pieniądze pozostają na zamkniętym rachunku powierniczym do momentu zakończenia inwestycji, jak również po podpisaniu aktu notarialnego.
Mówiąc krótko – do wypłaty dochodzi dopiero wówczas, gdy mieszkanie będzie już Twoje i gdy zostaną spełnione wszystkie wymagania. Także te związane z ewentualnymi poprawkami, które trzeba będzie wprowadzić w przypadku odkrytych uchybień podczas odbioru nieruchomości.
Otwarty rachunek powierniczy
W tym przypadku sprawa wygląda nieco inaczej. Pieniądze z otwartego rachunku powierniczego mogą być wypłacane już podczas budowy mieszkania. Odbywa się to jednak zgodnie z przyjętym wcześniej harmonogramem. Zwykle dotyczy on kilku etapów, po zakończeniu których deweloper może uzyskać środki w wysokości od 10 do 25% kosztów projektu.
To jednak nie wszystko. Dodatkowymi zabezpieczeniami okazać się mogą tak zwane gwarancje bankowe i ubezpieczeniowe. Uruchamiane są one wówczas, gdy firma ogłosi upadłość, nie jest w stanie dokończyć inwestycji lub gdy klienci chcą odstąpić od umowy, ponieważ deweloper nie wywiązał się z niej.
Czy warto pamiętać o rachunku powierniczym?
Nie da się ukryć, że rachunek powierniczy to ważne zabezpieczenie interesów nabywców nieruchomości. Jeśli bowiem z jakiegoś powodu nie dojdzie do przekazania prawa własności, mogą oni liczyć na zwrot środków. To samo tyczy się upadłości firmy. Jest to tym korzystniejsze, że koszty prowadzenia rachunku powierniczego leżą po stronie dewelopera.
Które rozwiązanie jest lepsze – rachunek powierniczy zamknięty czy otwarty? Z punktu widzenia klientów, oczywiście ten pierwszy, ponieważ „zamraża” on środki aż do momentu zakończenia budowy mieszkania.
Z drugiej jednak strony, uniemożliwia on deweloperowi sfinansowanie inwestycji z pieniędzy pochodzących z zakupu nieruchomości. W takiej sytuacji musi on korzystać z kredytu lub własnych finansów, co często przekłada się na wyższe ceny mieszkań. Do tego dochodzi jeszcze większe ryzyko, że inwestycja się nie uda. Właśnie przez brak pieniędzy za jej realizację.
Istnieje jeszcze rozwiązanie pośrednie, czyli rachunek powierniczy z gwarancją – ubezpieczeniową bądź bankową. Z jednej strony deweloper może liczyć na dostęp do środków w trakcie budowy, a z drugiej klienci mają pewność, że w razie kryzysowej sytuacji odzyskają całą sumę.
Pomimo sporych korzyści, jakie zapewnia rachunek powierniczy, wciąż wie o nim stosunkowo mało nabywców nieruchomości. Na pewno warto odpowiednio wcześnie zapoznać się z wszelkimi informacjami na jego temat. Jeszcze zanim podejmiesz decyzję odnośnie wyboru konkretnej firmy deweloperskiej. I to niezależnie od sposobu finansowania zakupu mieszkania.
źródło: SŁAWBUD Developer Łomianki